MDM·한국자산공사 그룹 문주현 회장은 7월 6일 장생 탐진포럼 통합총회 2부 행사에서 ‘인생은 속도도 아니라 방향이다’는 주제로 특별 강연을 했다. 다음은 이날 문주현 회장의 강연 내용이다.-편집자 주

잘못된 길은 과감히 틀 깨야

이날 문주현 회장은 처음 시작에서, 각종 언론에 비친 자기에 대한 소개에서 ‘한국 디펠로퍼 1세대 대표’ ‘한국의 트론프’ 등 자기에 대한 수식어와 ‘MDM의 성공 신화’에 대한 언론 매체 보도 내용들을 소개했다.

이어 디펠로퍼에 대한 설명에 이어, ‘성공한 사람은 잘못된 길에 대해 과감히 버릴 수 있는 용기가 있다’면서 잘못된 길을 과감히 버릴 수 있는 용기가 필요하다고 강조했다.

“사람이 살다 보면 항상 최선의 길만 갈 수는 없다. 잘못됐다는 걸 알았다면 과감하게 틀을 깨야 한다. 잘못된 길은 언젠가 무너진다. 시간을 끌수록 손해다. 제대로 된 방향을 설정했다면 천천히 가도 언젠가 성공하지만, 그릇된 방향으로는 아무리 빨리 달려봤자 결코 성공할 수 없다. …내가 성공할 수 있었던 것은, 전 생애에서 새로운 변화가 필요했을 때 과감하게 스톱하여 왔던 길을 버리고 새 길에 도전했기 때문이다. 이처럼 늘 도전하고 치열하게 열정적으로 나와 세상과 싸워 승리해 왔다. 엠디엠 창업 이후 23개 개발 사업을 추진했는데, 23개 개발 모두를 성공시켜, 난 23전 23승을 거둔 사람이다”

어릴 때 시골서 농사지어-농약으로 두 번 쓰러져

문 회장의 이처럼 파란만장한 인생과 사업에서의 성공담은 어린 시절의 회고에서부터 시작했다.

“가난한 농부의 5남 4녀 중 다섯째로 태어나 중학교를 졸업했지만, 가정 형편상 학업을 계속 이어갈 수 없어 부모님을 도와 농사도 짓고 바다에서 양식(김, 매생이) 일을 했다. 바닷가에서 캔 김과 미역, 매생이를 수레에 싣고 어머니 따라 새벽시장에 나가서 팔았다. 시장에서 종일 팥죽 한 그릇이 고작이었다. 농사도 내 몫이었는데, 농약을 치다 두 번이나 쓰러졌다. 농사 일이며 바다 일이 고단했지만 특히 열심히 만들어 둔 양식장이 태풍에 무너지는 것을 볼 때마다 가슴이 무너졌다.

3년 동안 고향에 있다가 광주시로 올라가 노동부 산하 광주직업훈련원 기계과에 입학했다. 직업훈련원에서 매일 19시간씩 일하며 실력을 인정받았지만 1년 내내 양손은 쇳독이 올라 감각이 없었다. 훈련원의 기계 기술자 공부를 포기하고 검정고시를 준비했다. 6개월 만에 대학을 갈 수 있는 고교 검정고시에 합격했다. 군 병역을 마친 후 27세 나이로 경희대 회계학과에 입학했다.

대학교 시절도 내 인생은 순탄치 않았다. 1992년 과로로 폐가 나빠져 휴학계를 내고 1년 동안 고향 장흥에서 요양했다. 당시 살 의지도 잃었다. 그러나 딸을 보며 살아야겠다고 다짐했다.

대학을 졸업한 후 나산에 입사, 적극적인 일을 원했던 나는 영업파트를 지원했다. 영업, 마케팅이 모든 사업의 선행이고 미래의 비지니스 모델이라고 판단했다. 주위에서 영업파트로 가는 걸 반대했지만 영업의 전략, 판촉 방법에 따라 매출이 극대화 된다고 생각했다. 마케팅 아이디어 전략이 소비자의 마음을 사는 것이라는 것을 일찍 깨달았던 것이다.

이후 승승장구 승진하기 시작했다. 7년 동안 7번을 특진했다. IMF구제금융 위기로 1998년 회사가 부도나자 나는 서울 서초동 원룸에서 자본금 5000만원으로 책상 하나 놓고 부동산 개발 및 마케팅 업체인 MDM을 창업했다. 본격적인 디벨로퍼의 시작이었다.”

통찰력·안목을 키워라

문 회장은 MDM 창업 이후 한국자산공사 인수며, 오늘의 MDM이 있기까지의 내용을 소개한 후, 이어 미국의 저명한 경제학자며 미래학자인 제러미 리프킨이 《노동의 종말》에서 분류한 인간형을 예시했다.

“제러미 리프킨은 인간을 ▶0.1%=창의적 인간(천재) ▶0.9%=통찰력을 가진 인간 ▶99%=잉여인간으로 분류하고 인류역사는 0.1%의 천재들과 천재를 알아보는 통찰력을 0.9% 인간들이 이끌어 왔다고 주장했다. 인류 문명사는 0.1% 천재들이 새로운 패러다임을 제시하고 그것의 잠재력을 알아본 0.9%의 통찰력 있는 소수가 협력해 만들어낸 결과물인 것이다. 99% 잉여인간은 그들이 창조해낸 혁신적 문명의 혜택을 본 수동적 인간일 뿐이었다.”

문 회장은 이 논거를 뒷받침하는 예로, 첫째 산업혁명 때 영국이 발명한 방직기계는 모직 생산 혁명을 불러왔는데. 방직기계를 발명한 사람은 창의적 0.1%였고, 그것을 활용하여 부를 일군 그룹은 0.9%의 통찰력을 가진 사람들이었다.그들은 방직기계의 잠재력을 알아보며 양털에 대한 수요가 급증할 것을 예견하여 감자농장을 양털 목장으로 탈바꿈시켰고 갈수록 폭증한 양털에 대한 수요로 엄청난 부를 일궈냈다.

또 미국에서 헨리포드가 자동차를 발명했지만 대량생산 체계로 생산비용을 절감되면서 자동차의 대중화를 목전에 두었을 때, 자동차 대중화와 석유를 연관을 통찰했던 석유왕 록펠러는 미국 전역에 주유소를 만들기 시작했고 이때 98%를 점유한 석유시장 선점효과로 록펠러는 세계적인 부를 축적 할 수 있었다.

“1991년 ‘월드 와이드 웹(WWW=World Wide Web)이라는 현대적인 인터넷이 탄생되며 처음으로 서비스를 시작하였을 때 과연 어느 누가 인테넷이 세상을 송두리째 바꿀 수 있을 것이라고 짐작이나 했겠느냐?

130년 넘는 역사를 가진 사진 필름의 대명사 코닥이 2012년 1월에 파산했다. 비디오 테이프 제조로 세계 1위였던 새한미디어도 2010년 코스모화학에 인수되며 망했다.

영국의 산업혁명을 주도했던 인물들이 그랬던 것처럼, 통찰력을 통한 과감한 판단이 앞날을 좌우하고 변화시킬 것이다. 만약 그것마저도 어렵다면 재빨리 변화에 올라타는 민첩함을 보이면 될 것이다. 변화를 두려워하여 변화에 올라타지 못해 그들은 망해갔다.”

미래의 부동산 = 디펠로퍼+ 금융

문 회장은 다시 디펠로퍼의 역할에 대해 강조했다.

“마래의 부동산의 키워드는 전문 디펠로퍼 + 금융이다.

디펠로퍼는 독창적인 상상력과 창의성으로 도시를 새롭게 창출해 내는 코디네이트요 기획자이다. 땅 매입에서부터 설계, 금융, 시공, 관리, 운영, 마케팅 등 다양한 분야를 융합하여 최고의 하모니를 내도록 하는 오케스트라 지휘자인 것이다.

디벨로퍼는 무에서 유를 만드는 가치 창조자이다. 4차 산업혁명과 같이 현재의 급변하는 사회에서 디벨로퍼는 시대를 읽는 통찰력, 창의성 그리고 열정이 필요하다. 디펠로퍼는 시대를 제대로 읽어야 한다. 무엇보다 소비자 욕구가 무엇인가를 정확히 통찰할 수 있어야 한다. 무엇보다 시장의 트렌드를 제대로 읽을 수 있어야 한다. 그래서 나는 직원들에게 항상 질문한다. 자기가 판매하는 상품에 대해, 내가 사고 싶은가? 내가 살고 싶은가? 하고 묻고 답할 수 있어야 한다는 것이다.”

차별화된 독창적 전략으로 성공시킨 사업들

이어 문 회장은 늘 분양에서 성공할 수 있었던 MDM의 차별화된 마케팅 전략과 그 성공 사례와 생생한 개발 노하우들을 소개하였다.

‘부산 해운대 푸르지오 월드마크센텀’ 프로젝트(2007년)는 최고급 주상복합상품을 기획하고 분양가도 당시 부산 아파트 시세(평당 8백만원) 두 배인 1600만원으로 높게 책정했고, 계약금도 20% 납입조건으로 분양했는데 대성공을 거두었다. 또 이 사업은 업계 최초로 건설사(시공사)의 지급보증 없이 시중은행으로부터 프로젝트파이낸싱(PF)을 성사시킨 사업이기도 했다.

2011년 분양 시장이 위축되었을 때 ‘판교 푸르지오 월드마크’ 개발 사업을 추진하면서 ‘선(先) 임대분양’의 아이디어를 도입하여 분양에서 대성공을 거두었다.

2012년 시행항 ‘광교 푸르지오 월드마크’ 사업은 ‘토지 리턴제(매매계약을 체결하고 나중에 계약을 해지하더라도 토지 매도자인 경기도시공사에서 매수자에게 계약금을 되돌려 준다는 방식)’라는 생소한 방식으로 매입하여 개발, 큰 성공을 거두었다.

현장에 가 보니, 경사가 져 있었다. 역으로 부지 경사를 이용해 저층부(지하) 상업시설을 지상 1층처럼 개발하면 1층 매출이 두 배로 늘어나게 된다고 생각해 그렇게 개발했다. 남이 약점으로 생각한 것을 강점으로 바꾼 것이다.

2013년 ‘광교 더샵 레이크 파크’ 개발 때는 오피스텔 최초로 호텔식 초식-중식-석식 3끼니를 제공하는 클럽 라운지 시설을 도입하여 시장에 새바람을 일으켰다. ‘설거지로부터 해방’이라는 광고 문구에 주부들의 호응이 커 대성공을 했다. 생활편리성을 강조한 원스톱라이프(ONE-STOP LIFE) 의 ‘몰세권’이라는 신조어를 만들었다.

‘고양 이편한세상 시티 삼송’은 삼송지구 신세계몰 맞은 편이었는데, 이곳 10만㎡를 내가 모두 매입, 1,2,3,4차 5,000 세대를 분양했다. 여기서도 ‘몰세권’이라는 마케팅 차별화 전략으로 대성공을 거둔 사례이다. 신세계몰 입지를 예상하고, 생활 편리성을 호조건 삼아 추진한 개발사업이었다.

최신작으로 국내 최초로 ‘호텔 같은 꿈의 집’ 사업을 추진 중이다. 올해 수원 광교 신도시에 오피스텔(1,805실) 공급을 준비 중이다. 본격적인 1-2가구 시대에서 거주 공간제공 차원을 넘어 새로운 주거문화 즉 365일 식사 서비스를 비롯하여 사우나·수영장·농구장·헬스장 등 각종 운동-건강 편의시설, 북카페·카페데리아 등 문화시설 등을 설치한다. 삶의 질을 최고 수준으로 증진시켜주는 삶의 터전, 정·사람 냄새가 나는 단지, 새로운 커뮤니티를 조성하는 게 기본 컨셉이다.”

열정은 강도가 아니라 지속성이다

문 회장은 무수한 시련과 경쟁도 이겨냈다. 경쟁은 비록 디벨로퍼 업계에 한정되지 않았다.

2010년 한국자산신탁을 인수할 때는 하나은행과 맞붙었고, 지금 회사가 있는 역삼동 카이트타워를 매입할 때는 삼성생명과 경쟁해 이겼다.

문 회장은, “내 삶의 원동력은 간절함이었다”고 회고했다. 간절함은 열정과 상통한다.

그래서 문 회장이 소개한 책이 세계적인 베스트셀러 앤절라 더크워스의 ‘열정(GRIT)’이라는 책이었다. ‘그릿’이라는 이 책의 주제는 ‘성공의 정의는 끝까지 해내는 힘이다’라는 것이다.

이날 문 회장도 열정에 대한 강의를 하면서 ‘열정은 강도가 아니고 지속성이다’면서 열정의 지속성에 대해 강론을 폈다.

“내가 강조하는 열정이란 단순히 어떤 일에 매진하는 것이 아니다. 끝까지 해 내는 끈기다“

"열정이란 될 때까지 하는 것이다. 미치지 않고서는 성공할 수 없다"고 강조했다.

그러면서 문 회장은 “열정, 곧 그릿은 성취하려는 목표를 끝까지 해내는 힘, 지속성이며 그러므로 어려움과 역경, 슬럼프가 있더라도 그 목표를 향해 오랫동안 꾸준히 정진할 수 있는 능력이다” “지속적인 성공을 결정짓는 가장 중요한 요소는 재능이나 IQ, 부모의 경제력 같은 외부적인 조건이 아니라 불굴의 의지와 투지, 즉 ‘그릿’이다”고 앤절라 더크워스의 열정을 소개하면서 이 책의 일독을 권했다.

이어 문 회장은 문주장학재단의 장힉사업 이야기, 여자 바둑대회의 개최 지원에 대한 이야기, 최근 들어 자주 대학교 등에 강의 나가고 있는 사실 등도 소개하였다.